省高院再審依法糾錯:預約合同具備了合同的主要條款則可認定為本約合同

王梅向省高院送去一塊手書牌匾 省高院供圖王梅向省高院送去一塊手書牌匾 省高院供圖

  四川法治報-法治四川新聞客戶端記者 夏菲妮

  “感謝人民法官公正司法,感謝人民法院司法為民,這次判決讓我實實在在感受到了公平正義就在身邊!”前不久,王梅(化名)將一塊“匡扶正義”的手書牌匾送到省高院時說。

  此前,她深陷一起商品房預售合同糾紛案,直到今年3月等來了省高院的再審判決。據判決,某房地產公司應于判決生效后10日內向王梅交付案涉房產,并應在判決生效后3個月內協助王梅辦理該處房產的不動產權變更登記手續。

  “得知再審結果時,我忍不住放聲大哭!”王梅說,這也意味著,等了近8年,她和家人終于有望住進新房了。

  紛起 房地產公司決定終止履行協議

  8年前,王梅還在某房地產公司工作。2014年6月27日,王梅通過內部價,購買了該房地產公司的一處房產,時值24萬余元。簽訂購房框架協議書的當天,王梅支付了房款總金額50%的誠意金,半個月后又支付了余款。當年8月,涉案房屋所在樓盤便取得了商品房預售許可證。

  然而,令王梅不曾想到的是,在接下來的許多年里,她始終未能和該房地產公司成功簽訂正式買賣合同,也沒能辦理房屋產權登記。

  2019年7月17日,王梅與該房地產公司溝通,要求簽訂正式買賣合同。7月28日,該房地產公司員工用微信通知王梅到公司處理該定購房屋。7月31日,王梅回復稱糖尿病復發,沒有看手機,并詢問該房地產公司處理意見。該房地產公司工作人員稱微信上說不清楚,要王梅帶齊資料到公司面談。此后,王梅沒有聯系該房地產公司。

  直到2021年初,王梅再次找到該房地產公司簽訂合同。同年1月20日,該房地產公司因王梅未與其簽訂《商品房買賣合同》,向王梅發函終止履行購房框架協議書。這一紙函書仿佛一根導火索,徹底激發了王梅與該房地產公司之間的矛盾。隨后,王梅將該房地產公司起訴至法院。

  焦點 內部認購協議算不算本約合同
  

  王梅的訴求主要有二:一是希望法院判決某房地產公司發出的終止履行購房框架協議書的《通知函》無效,二是判決某房地產公司繼續履行購房框架協議書,并向王梅交付涉案房產、辦理產權登記。

  庭審中,某房地產公司辯稱,雙方所簽訂的購房框架協議書是內部認購協議,不是正式合同。同時,內部認購協議中規定王梅應在接到該房地產公司通知7天內與去簽訂正式購房合同,而王梅接到通知后并未前往,該房地產公司有權終止該協議,將房屋另行出售。

  一審過程中,雙方爭議的焦點集中在所簽訂的內部認購協議究竟是不是正式合同上。記者在一審判決書中看到,法院經審理認為,王梅與該房地產公司簽訂的預約合同不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定,比如交付、辦證及相關期限,面積差異的處理辦法,供水、供電等交付和權益等,存在合同部分條款缺失和不確定,造成法律和事實上的障礙,不能認定為本約合同。2021年6月4日,一審法院判決駁回了王梅的訴訟請求。

  一審敗訴后,王梅提起上訴請求。二審法院經審理認為,框架協議書約定“甲、乙雙方在預售證取得之日起7日內到甲方辦公場所與甲方簽訂《商品房買賣合同》并按約定的付款方式付清應付房款及相關費用”,即雙方在協議中明確約定在具備商品房預售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同,該協議應認定為預約合同。雙方還未簽訂正式的《商品房買賣合同》,還不具備法律上的商品房買賣合同法律關系,而交付房屋是建立在雙方已建立本約性質基礎上的,上訴人王梅要求繼續履行購房合同、交付房屋并辦理產權登記的請求于法無據,遂于2021年9月27日作出二審判決,駁回王梅的上訴,維持原判。

  在得知二審結果后,王梅情緒低落。她說,這意味著全家期待多年的房產就此落空,還得額外再花當初兩倍的價格來重新購置房屋。帶著一絲不甘心,她又向省高院遞交了再審申請書。

  改判 “遲到”8年的房產“完璧歸趙”

  收到王梅遞交的再審申請書后,省高院隨即開展再審審查。審查過程中,王梅因疫情不便來蓉參加詢問,為保障當事人合法訴權,合議庭靈活變通,通過電話多次耐心細致詢問雙方當事人。省高院認為,王梅與某房地產公司簽訂的購房框架協議書是在平等自愿的基礎上達成的真實意思表示,不違反法律、法規的強制性規定,應確認為有效合同。

  省高院再審過程中查明的事實與一、二審查明的事實一致。經梳理,該案爭議的焦點在于:1、涉案的購房框架協議書是否具有商品房買賣合同性質;2、某房地產公司應否交付涉案房屋,并辦理不動產權變更登記手續;3、某房地產公司2021年1月18日發出的終止履行購房框架協議書的《通知函》應否予以支持。

  按照正常的商品房購房流程,在買賣雙方簽訂認購協議后,還應簽訂正式的商品房買賣合同,并辦理網簽備案,才符合商品房買賣合同相關的行政管理規定。據省高院三級高級法官、該案再審承辦人鄧軍介紹,本案雙方發生糾紛后,在某房地產公司未與王梅簽訂正式購房合同的情況下,則應對框架協議書的合同性質進行區別判斷。

  首先,從當事人立約時的真實意愿方面分析。王梅欲購買涉案房屋且某房地產公司欲出售房屋,雙方達成一致后簽訂了購房框架協議書,其后王梅全額支付了購房款,某房地產公司收受了房款并出具了收款收據,應當認定雙方立約時的意思表示真實明確,均為購買及出售涉案房屋,而非為了確保將來簽訂商品房買賣合同。

  其次,從合同是否存在法律或事實上的障礙方面分析。雙方簽訂的購房框架協議書約定的內容包括:當事人名稱、所購商品房的坐落位置、房號及面積、購房單價及總價款、付款方式等內容,應認定為本約條款?!氨景干姘阜课菀呀浗ǔ?,不存在法律或事實上的障礙,已具備了合同實際履行的條件,故應認定為商品房買賣合同?!编囓娬f。

  最終,省高院認為案涉購房框架協議書應認定為商品房買賣合同,雙方成立商品房買賣合同關系。2022年3月28日,省高院作出終審判決:撤銷一審、二審判決,某房地產公司應于本判決生效后10日內向王梅交付案涉房屋,并于本判決生效3個月內協助王梅辦理不動產權變更登記手續。

  11月1日,記者聯系到王梅,她說已經拿到了案涉房產的產權證,正和家人計劃裝修并入住新房。

  法官釋法

  《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件道用法律若干問題的解釋》第五條規定,“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同?!编囓姳硎?,據此區分當事人訂立的協議是商品房買賣的預約合同還是本約合同,要結合當事人立約時的真實意愿以及法律、司法解釋對于商品房買賣合同形式要件的要求進行綜合判定,關鍵在于區分合同是否還存在法律或事實上的障礙,導致合同部分條款缺失成不確定的情形。

  《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的主要內容包括當事人名稱或者姓名和住所、商品房基本狀況、銷售方式,價款的確定方式及總價款,付款方式、付款時間等共計13項內容。鄧軍說,為了確保對當事人雙方的約束力,當事人一般在預約合同中僅約定如房屋坐落位置、總價款、臺款方式等,通常不會包含全部13項內容,“如果以全部內容作為識別標準,不僅門檻太高,不符合實際情況,導致預約與本約無異,也容易引發故意規避的道德風險”。鄧軍認為,如預約合同對面積、位置、轉讓價款、支付方式等有明確約定,具備了合同的主要條款,此類預約合同的履行無需另行簽訂本約合同,則可認定為本約合同。

  ◎記者手記

  這起商品房預售合同糾紛案看似普通,但背后不僅承載著當事人王梅8年如一日對“家”的期待,更承載著王梅對司法公正的期盼。承辦法官與合議庭以高度責任心和過硬業務能力認真對待當事人的合法訴求,嚴格依法公正審理案件,實實在在化解當事人的困境,不僅守護了人民群眾對美好幸福生活的向往,也守護了人民群眾對法院司法為民維護公平正義的信任。